중소형호텔은 임대투자와 매매투자를 통해 수익을 거둘 수 있다. 시대의 흐름에 따라 더욱 우세한 투자 방법을 선택하는 것은 중소형호텔 경영의 전략이 된다. 관광숙박산업 내 새로운 변화가 나타나고 있는 가운데, 이길원 대표가 최근 중소형호텔 투자 동향을 살펴본다.

시기별로 어떤 시기에는 임대투자로 돈을 벌었고, 어떤 시기에는 매매투자로 돈을 벌었다. 부동산가치 상승 시기에는 매매 투자로 소유한 숙박업경영자가 큰 돈을 벌었고, 임차인은 운영으로 돈을 벌었다. 중소형호텔 투자불패신화가 지속되던 시기의 말이다. 그럼 최근의 중소형호텔 투자 동향은 어떨지 가늠해 보려 한다.

1. 현금 5억 가진 투자자가 중소형호텔에 투자한다면?
2007년 현금 5억으로 신림동 소재의 노후시설 H 호텔에 보증금 4억, 월세 1,000만원에 임대기간 6년으로 중소형호텔 임대를 한 A씨가 있었다. 노부부가 운영하는 노후시설의 중소형호텔을 현재의 매출에 시설투자후의 매출을 감안해 통상적인 임대계약기간 2년의 3배인 6년으로 월 매출 2,500만원 내외의 중소형호텔을 임대계약을 했다. 그 당시 H 호텔을 매입하려면 최소 매매가 30억 이상을 호가했다. A씨는 매매로 투자할 수 있는 자금 여건도 되지 않았지만 그보다 그 노부부가 매매는 거들떠보지도 않았다. 

그 당시 강남이나 신촌 등 대학상권이나 역세권에서는 한창 부티크호텔 리모델링 바람이 불고 있었다. 리모델링만 하면 현재의 매출 몇 배로 매출이 오르는 기염을 토하던 시기다. 종로나 서초, 방이동, 사당동, 영등포등에서 시설투자로 재미를 톡톡히 보던 시기다. 

호텔투자자 A씨는 다년간의 호텔 업무 경험과 지배인으로 중소형호텔 운영경험이 있었다. 남 좋은 일만 시키기보다는 여기저기 자금을 마련하여 자신이 운영하는 중소형호텔을 하고 싶었다. 다른 일은 몰라도 중소형호텔 운영만은 자신이 있었다. 중소형호텔을 매입하고 싶었지만 매입비에 시설투자까지 하면 월 매출 1억 이상 달성하는 것이 쉽지 않고 자본금이 무리라고 생각했다.

A씨는 투자기준을 정했다. 우선 중소형호텔 임대로 월매출 1억 이상을 달성해 운영수익에 초점을 맞춰보기로 했다. 객실 38개에 월매출 2,000만원 달성, 땅은 약 200여평, 서울 한복판, 전철 2호선 신림역 중소형호텔촌 내 요지에 위치하는 H 호텔을 임대투자 선택한 것이다.

그 당시에는 큰 자금인 7억원의 지금을 투자하여 본 건물은 놔두고 객실 전체와 외관 일부를 과감하게 3개월 기간을 거쳐 완전 리모델링 했다. 3개월 후 개업을 해보니 A씨의 선택은 증명되었다. 바로 2~3개월 후에 월매출 1억 이상, 6개월 후에 월매출 1억2,000만원 이상을 달성하며 신림동이나 봉천동 일대에 리모델링 바람을 일으켰다. 

임대기간 6년 여간에 월수익 4~5,000만 원 이상을 달성하며 중소형호텔 임대투자의 성공사례로 많은 지배인들이 시설투자로 중소형호텔 임대투자하는 임대투자 붐을 일으켰다.  운영 노하우가 있으니 H 호텔을 임대해 시설투자로 자본 리스크를 줄이고 운영수익으로 매매차익만큼 자본을 만들어가자는 윈-윈 전략이 통해 임차인도 6년 동안 부동산 가치 상승 이상의 자본을 만들 수 있었다. 

2. 현금 5억으로 매입투자를 해서 
같은 시기에 종로의 B 호텔. B 호텔 역시 노부부가 운영하는 시설이 노후된 중소형호텔이었다. 노부부는 B 호텔을 임대놓기로 하고, 호텔 운영능력이 검증된 P씨에게 현금 5억 월차임 1,500만원에 임대를 놓았다. 임차인 P씨 역시 3억여원을 투자해 간단하게 리모델링해 월 매출 4,000만원짜리 B 호텔을 약간의 시설투자 리모델링 후 월매출 6~7,000만원을 달성하고 있었다. 

영리한 P씨는 자기가 임대운영하는 B 호텔을 매입할 방법을 모색했다. 여기저기 자금을 모았다. 그리고 매도의사가 있던 B 호텔 소유자이자 임대인인 노부부에게 자기에게 40억에 매매하도록 권하여 매수하는 투자선택을 했다. 

해당 B 호텔을 매수 후 약 1년을 더 운영하다가 임차인이자 매수자인 P씨는 65억에 매도하는 기적을 이루었다. 임대운영만 했다면 월수익 1~2,000만원을 달성할 수 있었던 것을 매수투자자가 자주 방문해 매도의뢰호가를 듣고 자금을 억지로 마련하여 매입한 결과 운영수익과 팔자를 고칠 수 있는 자본이득을 실현했다. 2024년 현재 P씨는 경기도 지역에 월매출 1억 이상의 중소형호텔 2개를 운영하는 숙박업경영자가 됐다. 

3. 중소형호텔 임대투자와 매매투자의 기로에서 망설이는 투자자에게
2017년 이후로 중소형호텔을 가진 자와 중소형호텔을 임대운영하는 임차인 모두 힘겨운 중소형호텔운영을 하고 있다. 특히 이 시기에 중소형호텔을 직영하지 않고 아주 높은 가격에 임대를 놓았던 임대인 중에는 임차인이 오랫동안 월차임을 내지 않아 대출이자을 감당하지 못해 낮은 매매가에 매도하거나 경매에 노출된 사례가 적지 않다.

다행히 도심 속에 소재해 소형주택수요가 있는 중소형호텔들은 매출보다 부동산가격으로 매매가 이루어져 어려운 시기를 오히려 부동산가치 상승의 자본이득까지 실현하는 행운을 누리기도 했지만 대다수의 중소형호텔들은 호텔을 소유하는 것이 녹록치 않은 세월을 보내야 했다. 지난 7~8년의 시기는 중소형호텔 운영이 양극화라기보다는 숙박앱의 급성장, 대형화가 이루진 반면에 숙박업경영자들에게는 치욕의 시기였다.

이제 중소형호텔을 바라보는 시각이 다시 변화하려 한다. 2025년은 전혀 새로운 콘셉트의 중소형호텔들이 등장할 것이다. 도시민박업, 농어촌민박업으로 대변되는 게스트하우스형 에어비앤비 스타일의 개성 있는 차별화가 이루어진 하우스형 객실과 게스트하우스 같은 공동 공간을 갖춘 중소형호텔들이 나타날 것으로 보인다.

4. 2025년 내 중소형호텔은 어떻게 해야?
적은 수의 객실에 작은 규모의 중소형호텔들은 게스트하우스형 숙박 콘셉트로 경쟁력을 갖추는 시도가 이루어져야 할 것이다. 객실 수가 50실 이상인 중소형호텔들은 중저가 비즈니스호텔로 심플한 잠자리의 객실공간과 에어비앤비 스타일의 공동휴게공간, 먹거리와 놀이공간이 함께 제공되는 숙박업 콘셉트로 경쟁력을 갖추려는 노력이 있어야 할 것이다. 

이제는 합법화되어버린 주거용 부동산의 에어비앤비 숙박 영업이 가능한 도시민박업, 농어촌민박업과 경쟁하는 중소형호텔을 개발하고 운영해야 함은 당연하다. 차라리 작은 규모의 중소형호텔이라면 레트로 콘셉트를 부각시키는 객실 꾸미기로 도시민박업, 농어촌민박업인 공유숙박의 운영방식을 도입하는 것도 고려해볼 수 있다. 도시민박업, 농어촌 민박업, 주거용 부동산의 공유 숙박업이 소규모로 자본의 규모를 극복하기 어려운 점을 알고 규모 있는 중간 규모의 숙박업 사업개념의 게스트하우스형 숙박시설을 운영해 볼 수 있다.

2025년은 한국을 찾는 외래관광객이 지난 3~4년이 시간보다는 증가할 것으로 예상되고 있다. 내국인은 물론, 외래관광객을 맞이할 수 있는 중소형호텔 시설이나 서비스, 언어의 소통 문제에 대비가 필요할 것이고 생각한다. 

판단의 투자는 지방의 경우 대기업이나 대규모의 공단이 있는 곳에서는 임대투자보다 소유 투자를 고려해 볼 것을, 대도시 도시 속의 중소형호텔에의 소유투자는 큰 자금이 소요됨으로 단기간 내에 자본이득을 얻기가 쉽지 않은 최근의 부동산 경기 고점화에서는 숙박업 운영수익을 얻기 위한 중소형호텔 임대투자가 이자보다 월세를 더 내더라고 당분간은 임대투자에 투자기준을 맞춰보는 것이 어떨까?

외곽에 소재하는 1실 1주차 무인텔의 투자는 특별한 자신만의 아이템이 준비되어 있지 않다면 매입 투자보다는 임대투자를 권하고 싶다. 매출의 지속성도 소극적으로 판단하면서 운영수익을 누릴 수 있는 정도의 임대조건을 마련해야 한다. 적정한 임대조건이 소유자인 임대인과 운영하는 임차인이 함께 윈-윈 할 수 있는 임대 기간이 될 것이다. 

불확실성이 공존하는 시기에는 숙박업투자에서 임차인은 임대인을 속상하게 하면서 임대하지 말고, 임대인은 임차인을 힘들게 하지 않는 임대조건을 제시해 해당 호텔이 2~3년 후에 살아남는 숙박시설로 성장할 수 있도록 각자의 배려가 중요한 시점이다.

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