소득세법 제94조에 따르면 양도소득세는 토지와 건물의 양도시 발생하는 소득이나 부동산을 취득할 수 있는 각종 권리 혹은 주식의 양도차익에 대해 납부하는 세금이다. 숙박시설의 경우 토지와 건물 외에 비품, 시설물 등을 함께 거래하는 경우가 많은데, 이때 이러한 비품과 시설물 등은 과세 대상일까? 판례를 통해 알아본다.

숙박업경영자인 A씨는 오랫동안 운영해 오던 본인 소유의 숙박시설을 B씨에게 양도했다. 양도 당시 A씨는 매매 대금을 7억원으로 정하고 매매계약서를 작성했는데, 특약사항으로 ‘매매대금은 토지와 건물, 시설물, 동산인 집기, 비품, 소모품을 모두 포함한 가격이며, 상기계약은 포괄 양도·양수계약으로 보아 세금계산서를 발행하지 않으며 부가가치세를 면제받는다(면제받지 못하는 경우 매수자가 부담한다)’를 추가했다.

A씨가 추가한 특약사항은 ‘포괄적양도’로 인한 부가가치세 면제에 관한 것이다. 매도인과 매수인의 업종이 동일하다면 세금계산서 교부 및 부가가치세 납부 없이 매매가 가능하다. 포괄적 양도를 위해서는 부동산은 물론 침대, 냉장고, 에어컨, TV 등 영업에 꼭 필요한 비품과 집기 일체의 거래가 필요하다. 다만, 포괄적양도의 경우에도 양도소득세는 발생하게 되는데 해당 사건은 이 양도소득세가 문제가 된 경우다.

A씨가 작성한 비품 목록에는 30여가지 항목이 나열되어 있었고, 이들의 총 가액은 1억2,000만원으로 산정됐다. A씨는 이에 비품가액 1억2,000만원을 공제한 부동산의 양도가액 5억8,000만원에 대해 양도소득세를 신고했다. 부동산 양도에 대해서만 세금을 내고, 비품은 과세 대상이 아닌 동산(動産: 토지나 그 위에 고착된 건축물을 제외한 형상, 성질 따위를 바꾸지 아니하고 옮길 수 있는 재산)으로 생각했기 때문이다.

약 2년 뒤에 양수자 B씨는 8억4,000만원에 다시 C씨에게 양도를 했다. B씨는 당시 A씨와 계약했던 매매금액인 7억원을 취득가액으로 D세무서장에게 양도소득세를 신고했고, 문제는 이 시점에서 발생했다. D세무서장은 당시 A씨가 비품가액 1억2,000만원을 공제했다는 것을 문제 삼고 매매대금 7억원을 모두 양도가액으로 보아야 한다고 A씨에게 통보했다. 더불어 귀속 양도소득세 1,450여만원(가산세 포함)을 경정·고지했다.

이후 A씨는 이의신청을 통해 일부 부동산 수선비용을 필요경비로 추가 인정받게 되어 290여만원으로 감액 경정되었지만, 이 또한 받아들일 수 없었다. A씨는 매매 당시부터 비품과 부동산을 명확히 구분해 두었고, 매수자 역시 이를 명확히 인식하고 있었기 때문이다. 계약서에는 비품의 종류, 수량, 구입연도, 감가상각 후 가액까지 상세히 기록되어 있었다. A씨는 조세심판원에 심판 청구를 했으나 기각되었고, 결국 법원의 문을 두드렸다.

법원 “비품이 왜 양도소득세 대상인가?”
A씨의 주장은 이러했다. 해당 양도에서 비품은 동산으로서 소득세법 제94조에 의해 양도소득세 과세대상이 되지 않는다는 것이다. 또 계약 당시 부동산중개인이 참석한 가운데 해당 부동산과 동산, 비품을 별개로 구분해 양도하는 조건임을 설명했고, 별지1 목록을 통해 비품의 목록과 가액을 명확하게 구분했다는 것이다.

이에 따라 양도가액은 총 매매대금 7억원에서 비품 매매대금에 해당하는 1억2,000만원을 공제한 5억8,000만원이 맞다는 설명이다. 이에 대해 법원은 다음과 같은 판결을 내렸다.[2020구단67981] 소득세법 제94조 1항에 의하면, 양도세 과세대상이 되는 자산은 △토지와 건물(건물 부속 시설물 등) △부동산에 관한 권리 △대주주 상장주식 등과 비상장 주식 △영업권, 이용권, 회원권 등 기타자산에 한정된다. A씨가 별지 목록에 기재한 비품들은 이들 중 어떤 것에도 속하지 않으며 이에 따라 과세대상에 해당하지 않는다는 것이다. 

법원은 또 A씨와 B씨는 비품들에 대해서 부동산중개인과 함께 서로 거래를 약속했으며, 별지1에 적힌 비품 목록과 그 가격도 서로 확인을 마쳤다. 그리고 실제 계약대로 비품들을 넘겨주는 절차가 모두 이뤄졌다. 이러한 사실들을 종합해 보면 비품 가격에 대한 책정이 거짓이라고도 볼 수 없다. 여기에 더해 A씨는 해당 건물을 임의경매절차에서 낙찰을 통해 취득했고, 이러한 비품들을 경매절차에서 함께 취득했다고 보기도 어려운 사실이라고 전했다.

결론적으로 법원은 A씨에게 손을 들어 주었으며, D세무서장의 양도소득세·가산세 부과처분은 취소됐다. 이번 판례를 통한 시사점은 매매계약서 작성 시 건물과 비품 등에 대한 가액을 별도로 산정·기재해 구분해야 한다는 것이다. 실제로 2007년 한 판례에서는 숙박시설 양도자가 비품가액과 매매가액이 구분될 수 있는 증빙을 갖추지 못해 귀속 양도세 3억9,362만원이 경정고지된 사건도 존재한다. 

또 비품 등의 가치를 합리적으로 평가한 감정가액이 있어야 하며, 부동산의 양도가액과 비품 가액을 별도로 수수한 사실을 입증할 수 있어야 한다. 흔히 숙박시설을 양도할 때 양도가액에 사업 관련 비품가액이 포함되어 있는 것이 관례로 알려져 있는데, 이때 비품 목록과 가액 산정 기준이 꼼꼼히 기록되어 있지 않다면 추후 양도소득세에 큰 영향을 줄 수 있다. 

다만, 2018년도부터는 ‘복식부기의무자’에 해당한다면 부동산을 제외한 비품 등과 같은 사업용 유형고정자산의 처분 소득은 사업소득으로 과세된다. 숙박업경영자의 경우 직전연도 수입금액이 1억5,000만원 이상이라면 복식부기의무자에 해당한다. 매매를 계획하고 있는 숙박업경영자라면 문서와 증빙을 정교하게 준비하고, 전문가의 조언을 통해 세금 리스크를 미리 점검하는 것이 필요하다. 사소해 보이는 글자 몇 줄이 수년 뒤 세금 문제로부터 숙박업경영자를 지켜 줄 수 있다.