펜션의 경우 사실상 사업용 숙박용역을 제공하는 건물이므로 주택에 해당하지 않는 것이 원칙이다. 하지만 상황에 따라 겸용주택 등으로 인정될 수 있는데, 이때 만약 1세대1주택에 해당한다면 건물 매도 시 양도소득세 비과세 혜택을 볼 수 있어 매우 중요하다. 이번 시간에는 펜션을 주택으로 사용했다며 비과세 신고한 납세자와 이를 부인하고 양도세를 과세한 국세청과의 법적 분쟁을 다뤄본다.
 

법원 “블로그 홍보는 ‘펜션’, 세금 신고는 ‘주택’?”
소득세법상 1세대 1주택은 비과세 대상이 된다. 그러나 이는 건물이 ‘주택’에 해당해야만 혜택을 적용받게 되는데, 펜션과 다른 주택을 보유한 자의 경우 오히려 펜션이 주택에 해당하지 않아야 양도세 계산에 유리하다. 경기도에서 운영 중이던 펜션을 매도한 A씨는 이러한 점에 착안해 비과세 세금 신고를 진행한 것으로 보인다.

지난 2010년 A씨는 총 8억5,000만원에 토지와 건물을 B씨에게 양도했다. 다른 건물을 보유 중이지 않던 A씨는 매각된 건물은 주택이라 ‘1세대 1주택’에 해당한다며 국세청에 양도세 비과세 신고를 했다. 하지만 세무서는 A씨의 신고 내용을 부인하고 양도세 약 8,900만원의 과세처분을 내렸다. 조사 결과 A씨의 건물이 실제로는 영업용 펜션으로 사용된 것으로 파악됐다는 이유에서였다.

A씨는 해당 처분에 불복해 이의신청을 거쳐 조세 심판을 청구했지만 기각됐고, 이어 과세처분 취소를 요구하는 소를 제기했다. A씨의 주장은 이러했다. 총 3층인 해당 건물의 1층(148.61㎡)만을 펜션 용도로 사용했고, 2층(160.68㎡)과 3층(85.25㎡)은 가족들과 함께 주거용 주택으로 사용했다는 것이다. 아울러 주거용으로 사용한 면적이 펜션 용도로 사용한 면적보다 더 넓어, 해당 건물은 주택에 해당한다는 것이다.

A씨의 주장이 사실이라면 이는 ‘겸용주택’에 해당한다. 
겸용주택은 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 구성되어있는 건물을 뜻한다. 현행 세법 규정에 따르면 겸용주택을 양도할 때 주택 부분 면적이 주택 이외의 면적보다 크다면 건물 전체를 주택으로 보아 양도소득세를 계산한다. 주택 부분 면적이 주택 외의 면적보다 작거나 같은 경우에는 주택 부분만 주택으로 보고 주택 이외의 부분은 일반건물로 보아 양도소득세를 구분하여 계산한다.

1심 법원은 소득세법상 건물이 주택에 해당하는지에 대한 여부는 실제 용도가 사실상 주거에 사용되는 여부에 따라 판단해야 한다고 밝혔다. 이와 더불어 이에 대한 입증 책임은 비과세 대상을 주장하는 납세자에게 있다고 밝혔다. 즉, A씨는 해당 건물의 2·3층이 주거 용도로 사용됐다는 주장을 뒷받침할만한 명확한 증거를 제시하지 못했다는 뜻이다. 재판부는 또 A씨의 주장이 사실이 아니라는 근거들을 제시했다.

첫 번째로 2004~2008년 A씨가 인터넷 블로그에 올린 해당 건물에 대한 홍보 포스팅이었다. 이 글에 따르면 2·3층 역시 펜션 용도로 사용되고 있었던 정황이 드러난다는 것이다. 또 업로드된 사진에는 2, 3층에 주거용 건물에서 흔히 보이는 개인 소지품들이 전혀 없는 상태이고, “펜션 전체를 1가구에 빌려주기에 좋았다”, “전부 빌리는데 40만원이다” 등의 내용도 발견됐다.

두 번째로는 건물의 1층 부분은 한 면이 지표면 밑으로 구성된 반지하 상태인데, 이러한 1층 부분만을 펜션 용도로 사용하고, 채광 등이 좋은 2, 3층을 개인 주거용으로 사용했다는 A씨의 주장은 이해하기 어렵다는 것이다. 또 사진에 건물 외부에서 2층 입구로 바로 이어지는 매우 넓은 계단이 별도로 설치되어 있고, 2층에서 3층은 내부 계단으로 연결되어 있어 모두 펜션 용도로 사용되었던 것으로 판단된다는 것이다.

재판부는 마지막으로 건물을 매입한 B씨 역시 A씨와 같은 상호명으로 펜션 운영을 이어 나가고 있는데, 2·3층은 객실, 1층은 관리실로 이용하고 있다고 밝혔다. 또 양도 전후의 사진을 비교해봐도 침대, 옷장, 화장대 등 상당수 비품의 변화가 없다는 점을 지적했다. 1심은 A씨의 청구를 기각하고 세무서의 손을 들어줬다. A씨는 이에 불복하며 항소를 진행했다.

고법 “10여년 거주 불구, 구체적 증거 없어”
결론적으로, 항소심의 판결도 다르지 않았다. 재판부는 A씨와 그의 자녀 2명이 2000년부터 2010년까지 해당 건물로 주민등록 전입신고가 되어 있었던 사실은 인정했다. 다만, 그 기간 실거주를 입증할 수 있는 구체적인 증거가 제시되지 않고 있음을 지적했다. 이를테면 자녀들이 해당 건물에 거주하면서 다닌 학교·통학 수단, 주소가 고지된 각종 고지서 수취 내역 등이다. A씨는 이어 상고심까지 진행했지만, 대법의 판결도 마찬가지였다.[2016두58222]

농어촌민박업은 본인 소유의 주택으로 허가받은 건물에서만 할 수 있고, 주민등록을 해당 주택으로 6개월 이상 전입시켜야만 시작할 수 있는 사업이다. 주택을 활용한 사업이다 보니 각종 세금 계산 시 주택 세율을 적용해야 하는지, 상가 세율을 적용해야 하는지 혼란스러운 것이 사실이다. 실제로 건축물대장상 주택으로 등재되어 있어 주택 세율이 적용되는 것으로 아는 경영자들이 많다.

하지만 농어촌민박업에 사용되는 주택은 ‘겸용주택’으로 판단되어야 한다. 주택이라 할지라도 숙박업 용도로 사용되는 면적은 상업용 건물로 규정되기 때문이다. 건물 전체를 주택으로 판단해 양도세 신고를 하지 않는다면, 과세 폭탄의 위험이 있다. 아울러 엄연한 주택 보유자이기 때문에 아파트 청약, 대출 등 ‘무주택자’를 위한 혜택을 볼 수 없다.